UN ÉLAN DE NON-SOLIDARITÉ

Publiée au journal officiel du 24 novembre 2018, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite « loi ELAN » prend en compte le sort des victimes de violences conjugales dans le cadre d'un bail à usage d'habitation.

En effet, l’article 136 de la loi ELAN insère un nouvel article 8-2 au sein de la loi du 6 juillet 1989 qui dipose désormais que : "Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date."

Cette disposition crée une nouvelle exception au principe de solidarité entre conjoints et partenaires de PACS dès lors que les violences conjugales sont constatées.

Les conjoints et partenaires liés par un PACS sont réputés être co-titulaire du bail en vertu de l'article 1751 du Code civil ce qui signifie que lorsque l'un des deux ne régle pas le loyer, l'autre est tenu du montant total du loyer et le bailleur pourra se retourner contre ce dernier.

Une séparation est sans incidence sur cette solidarité. il faut que le divorce ou le PACS rompu pour que la solidarité cesse. Ainsi, pendant toute la procédure en divorce (qui peut parfois être longue), le loyer est du par les deux conjoints.

Par exception, le nouvel article 8-2 de la loi de 1989 prévoit que le départ du logement d’une victime de violences conjugales fait cesser la solidarité entre les locataires, permettant ainsi au membre du couple victime de violences de ne pas régler sa part des loyers.

Pour cela, il faut que les violences conjugales soient averées et reconnues. Un simple dépôt de plainte ne suffira pas, ni même un certificat médical.

Il faudra que la vicitme de violences conjugales sollicite une ordonnance de protection auprès du Juge aux Affaires Familiales ou que la plainte soit suivie d'effets, c'est-à-dire que l'auteur des violences soit condamné pénalement.

Concernant l'ordonnnce de protesction, il faudra qu'elle soit notifiée à l'adversaire pour être recevable auprès du bailleur.

Le courrier recommandé adressé au bailleur devra être accompagné de cette preuve.

Touotefois, les violenbces conjugales nécessitent des mesures d'urgence. Or, force est de constater que les preuves imposées par ce texte ne permettent pas une action efficace et rapide puisqu'il s'écoulera nécessiarement plusieurs mois entre la commission de ces violences et l'obtention de la preuve requise.

Or, le départ du logement de la victime ne suspend pas le paiement des loyers tant qur la preuve n'est pas communiquée au bailleur.

Si ces formalités sont effectivement réalisées, la solidarité entre les époux ou partenaires cessera le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée et bénéficiera également à la personne s’étant portée caution de la victime des violences.

Cependant, cette disposition ne joue que pour l’avenir, c’est-à-dire pour les dettes nées à compter de la date de la première présentation de la lettre recommandée. La victime et sa caution restent donc tenues des dettes contractées avant cette date.

Cet apport demeure tout de même une belle avancée en matière de solidarité aux dettes de loyer.